בדיקת בית משותף

בבואנו לדון בעניין בדיקת בית משותף ובדיקת רכוש משותף, נציג תחילה את עיקרי הגדרת חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969:

"כל בניין שנרשם בלשכת רישום המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים." רישום בניין כבית משותף מביא לכך שכל דירה מסומנת בפנקס המקרקעין כ- תת חלקה, או חלקת משנה, בנוסף לגוש וחלקה שעליהם נמצא כל הבניין. אם אין הדירה אינה רשומה כתת חלקה, הבית אינו רשום כבית משותף או רכוש משותף. או בתמצית ניתן לאומר, על פי סעיף 59 לחוק המקרקעין מגדיר בית משותף כמבנה קבע שיש בו לפחות שתי דירות, כשהוא עצמו המבנה רשום על גוש וחלקה נפרדת ורשום בפנקס הבתים המשותפים.

עוד מוסיף חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 : "לכל בית משותף יש חלק הנקרא הרכוש המשותף", חלק זה כולל את כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים בדירות, לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכיוצא בזה. מעצם הגדרות החוק אנו יכולים להבין שניהול בית משותף מחייב מאד את כל הדיירים המתגוררים יחדיו באותו בנין.

הוצאות מחייבות בבית משותף

סעיף 32 לחוק המקרקעין קובע כי בעניין נשיאת הוצאות של תחזוקת הבית : " כל שותף חייב לשאת לפי חלקו במקרקעין המשותפים בהוצאות הדרושות להחזקתם התקינה ולניהולם".

עוד מוסיף החוק בעניין בית משותף : " שותף שנשא בהוצאות כאמור למעלה מחלקו זכאי לחזור ולהיפרע מן השותפים האחרים לפי חלקיהן במקרקעין ".

נוסיף ונאמר שבתיקון 58 התשמ"ד לחוק הוגדרה באופן יותר ברור אחריות נשיאת ההוצאות כדלקמן:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת שירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכול בהתאם לחלקו ברכוש המשותף כפי שהיה בתקנון שיעור השתתפות אחר, לעניין זה ". החזקה תקינה " – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת הדיירים".

ניהול בית משותף

אנו מבינים שניהול בית משותף, אינו דבר של מה בכך. בפרט, שכיום בעידן המודרני ובבניה המתקדמת והיוקרתית, בבניינים החדישים ביותר אשר יש להם צרכים בסיסיים ומיוחדים. למשל, מבנים בהם מותקנת מערכת סולרית משותפת, צלחת לווין מרכזית, הסקה מרכזית, מערכות מיזוג גדולות בלובי ובחדרי המדרגות, מעליות משוכללות, שומר בכניסה לבניין, שערים חשמליים בחניה ובכניסה לבניין, חדר כושר וספא ועוד שכלולים כאלה ואחרים מחייבים ניהול תקין ושקול ומלא אחריות של הבית המשותף.

• הוצאות שוטפות של אחזקת הבית המשותף, הבניין כמו למשל, ניקיון כללי בבניין, אחזקת גינה וסביבתה, אחזקת מקלט ומתקני אשפה, הוצאות חשמל, אחזקת מעלית, מתקני הסקה ומערכות מיזוג אוויר וכו'.
• הוצאות בדק בית ותיקונים : בזאת נכללות ההוצאות על זיפות הגג, צביעה חיצונית ופנימית, סיוד של הבניין, שער חשמלי בחניה, החלפת תיבות דואר ועוד...

כיצד מתנהל בית משותף?

בית משותף מנוהל באופן תקין כאשר מתקיימים בו מספר תנאים:

לבית משותף זה יש תקנון משפטי הבית בו נקבעו כל ההחלטות המשותפות לניהול תקין של הבית המשותף. תקנון זה מסדיר את מערכת היחסים בין כל הדיירים, זכויותיהם וחובותיהם הנוגעות לבית משותף.

בתקנון זה מפורטות הוראות שונות בעניין : בחירת ועד הבית המשותף, אחזקה שוטפת ותיקונים הנחוצים למבנה, חלוקת נטל התשלומים בהתאם לשיעור החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה, ניהול חשבון בנק, עלות דמי וועד, החלטות חשובות משותפות שנקבעו פה אחד בהבנה ועוד...

משנחתם התקנון המשפטי של בית משותף, חלה חובת הדיירים לקיימו כלשונו וכתבו.

משתמע מכך שהאחריות לביצוע בדק בית חלה על כלל הדיירים במבנה המשותף.

ידוע הדבר שבהרבה בתים משותפים לא קיים תקנון, במקרה של מחלוקות ואי סדרים בבנין שכזה, התקנון המשפטי המופיע בתוספת לחוק המקרקעין יקבע.

לסיכום, התנהלות של בית משותף, תוך כדי קיום התקנון המשפטי המסדיר את האחריות המשותפת, זכויות וחובות של כל אחד מהדיירים יבטיח חיים איכותיים וטובים יותר של כל דיירי הבניין לאורך שנים.