מאמר בנושא שמאות המסביר על הסיכון בירידת הערך של הנכס בעקבות ליקויים שונים שמצטברים לאורך שנים.
ירידת ערך הנכס עקב פגיעה "במוניטין" של הדירה- תקופה ממושכת של ליקויי רטיבות קשים.
הערכת ירידת הערך הנגרמת לנכס בגין מוקדי הרטיבות הקשים הינה בהנחה שביצוע התיקונים יעלו יפה ותופעת הרטיבות לא תחזור (יש צורך לבחון זאת לאורך תקופה של מספר שנים).
במקרה דנן, עדיין תיוותר פגיעה בשוויו של הנכס הנובעת מן ההיסטוריה שלו, מהשם שקנה לו כנכס שנפגע ע"י רטיבות ומחובת הגילוי הנאות של בעלי הנכס בבואם למוכרו כי הייתה בנכס רטיבות ההשלכות הנלוות לכך.
נכס אשר סבל מתופעת רטיבות ממושכת הינו מן הסתם חשוד בעיניו של רוכש פוטנציאלי, אשר יחשוש כי תופעת הרטיבות עלולה לחזור בשלב כלשהו, וגם אם חשש זה אינו מבוסס, בכל זאת ישפיע יחד עם התיקונים הרבים שבוצעו בנכס על המחיר אשר יהיה אותו רוכש מוכן לשלם בעבור הנכס.
בנוסף לזאת, גם אם לא יחשוש אותו רוכש מהישנות תופעת הרטיבות בתקופת החזקתו בנכס הרי שיביא בחשבון כי לכשימכור הוא בעתיד את הנכס עלולים רוכשים פוטנציאלים שיתעניינו בנכס להפחית משוויו בשל כך ובשל התיקונים הרבים שבוצעו בנכס בעבר ואף סביר שיעשו כן.
שיעור ההנחה שיאלץ בעל הזכויות בנכס לתת לרוכש פוטנציאלי, בעת העמדתו למכירה הנו שעור ירידת ערכו, המפורט בדו"ח זה להלן .
בעניין הליקויים הבלתי הפיכים והשפעתם על שווי דירת מגורים וירידת ערכה, ראוי להתייחס למימד הפסיכולוגי ולפסיקות של בתי המשפט (ראה דנ"א 7735/96 זעפרני ואחיו נ' רמט בע"מ, ע"א 4445/90 עמיגור ניהול נכסים נ' מאיוסט ואח', 102/92 שפר פול ואחרים נ' רסקו).
בפסיקות שונות נקבע כדלהלן :
- דירות שהיו בהם בעבר ליקויי רטיבות, אפילו אלו תוקנו, מעוררות חשש, שאינו רק פסיכולוגי אצל קונים פוטנציאלים.
בהקשר זה קבע בית המשפט המחוזי כי מאחר ואין ביטחון שהליקויים לא יחזרו על עצמם.
בעתיד, אף אם יתוקנו, יש לקבוע את שיעור ירידת הערך בשווי 5% מערך הדירה.
- דירה מתוקנת עשויה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היו בה ליקויים ולא נצרכה לתיקונים.
- בפסק הדין של כבוד השופטת פלפל בעניין 1159/92 שסטל נגד אשדר, קובע בית המשפט המחוזי כי אין ספק שכאשר עומדות שתי דירות דומות האחת עם היסטוריה של ליקויי רטיבות והאחרת ללא היסטוריה המחיר של זו עם הליקויים אפילו תוקנו יהיה זול יותר שכן הקונה יעדיף את הדירה התקינה זולת יפחיתו ממכירה של זו האחרת. עוד מציין בית המשפט שם כי התובעים כאנשים הוגנים ושומרי חוק חייבים מכוח סע' 12 לחוק החוזים להודיע לקונה על פגמי הרטיבות, הקונה הפתוח לסיכונים, יהיה נכון לקנות את סיכונו על ידי הפחתה מהמחיר, וזו בדיוק ירידת הערך של הדירה.
- בפסק הדין 4015/98 די וורולי סיאני נ' עמנואל נורמן נקבע שדירה שנמצאו בה ליקויים רבים ומהותיים, בכללם פגמי רטיבות- אף אם תוקנה כראוי, אינה שוות ערך לדירה דומה אחרת, שמלכתחילה לא סבלה מכל פגם. איזה דירה יבחר קונה ממוצע וסביר, לו 2 הדירות תוצענה לו למכירה.
- בפסק הדין א 02 / 220931 שניתן בתאריך 30/04/06 ע"י כבוד השופט ברנר חגי, בגין מוקדי רטיבות קשים בדירת מגורים במגדל דיזינגוף נקבעה ירידת ערך של 15% לחלקים הנגועים ברטיבות כרונית ו- 5% ליתרת הדירה.
|
מידע נוסף 
